赛博体育6 月 30 日，地产龙头万科举行 2022 年股东大会。而郁亮作为万科的掌舵人，他对房地产行业的展望一直被业界当做行业风向的重要参考。

　　从会上发言来看，郁亮对行业未来还是比较乐观的。郁亮称，消费者需求更新迭代的速度快，市场是不会饱和的。房地产市场是常做常有常做常新的，总会有新的生意机会。

　　回顾来看，2017 年，王石退休，郁亮接棒担任万科董事会主席。2018 年，郁亮带领下的万科率先喊出了 活下去 口号，受到行业的质疑和嘲笑赛博体育。去年 2 月，郁亮指出房地产行业进入了 黑铁时代 。

　　然而事实确如万科所料，去年以来，多家房企暴雷，政策层接连出手，发出支持房企融资 三支箭 。

　　今年年初，行业有所回暖，但从 5 月最新的数据来看赛博体育，行业仍处于下行周期之中。当下， 活下去 仍是全行业的共识。

　　2022 年股东大会上，郁亮对万科过去三年的业绩进行了总结和评论。郁亮称： 过去三年对于房地产行业、对于万科都是百感交集。

　　郁亮表示，过去三年是万科着手解决旧模式问题的三年，也是探索新模式、寻找新出路的三年。尽管万科已经较早地意识到行业高速增长不可持续，但是行动上仍然没有完全摆脱惯性，出现了投资上有些冒进、产品操盘离散度比较大等问题，万科花了比较多的精力处理问题并取得了一些进展。

　　郁亮透露，目前，万科已经取得了一些进展，比如投资质量的提高、产品能力整体性的提升，持有经营性物业能力也在提高，开发和经营服务协同的强化，公司资债结构的优化赛博体育，抵御风险的能力进一步加强等。

　　展望行业未来机会，郁亮认为，消费者需求更新迭代的速度快，市场是不会饱和的。房地产市场是常做常有常做常新的，总会有新的生意机会。但要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多。

　　二是经营、服务业务已经完成 0 到 1、1 到 10，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；

　　他同时称，万科要脱胎换骨仍需较长时间，因为旧模式下的问题消化起来需要的时间比预想要更长，还在对报表产生影响。

　　在回应投资者高度关注的市场话题时，郁亮表示，房地产市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交也没有达到合理水平，短期信心还需进一步重建。

　　郁亮引用数据进行说明，4 月主要城市新房成交环比下降 26%，5 月继续环比下降 2%，6 月目前来看也没有恢复。从新房来访和二手房带看量看，6 月比 5 月也是下降的，分别下降 7% 和 10%。

　　不过，郁亮也表示，虽然市场短期有压力，但长期需求基础仍在， 有没有 方面还有结构性空间， 好不好 方面潜力更大。

　　郁亮指出赛博体育，未来十年，国内还会新增将近 7000 万城镇人口，有 2.6 亿新市民将会扎根下来，他们现在住的房子改善需求大。此外赛博体育，城里将近三分之一的住房是 2000 年之前建成的，三分之二的住宅连电梯都没有装，有更新提升的需要。城市居民改善居住条件以及休闲度假等也都是正在兴起的合理需求。

　　郁亮认为，短期预期和市场氛围受到很多外部因素的影响，修复需要时间。随着这些因素趋于稳定，未来一定能修复到合理水平。