赛博体育2021，中国“十四五”开局之年，全球经济在疫情影响中出现局部回暖，而中国经济与房地产仍然继续领先，保持了强劲的发展，表现远超预期。

　　然而，在国家战略调整中，房地产行业从未面临如此非同寻常的环境。虽然市场需求仍保持较高强度，转向正增长，但是配合国家大战略思路，房地产行业必须在符合调控的轨道下前行，于是，在“三条红线城新规”贷款严限及更多地方政策下，上半年不到五个月时间里，已经出现企业被并购、卖项目、债券暴雷等很多不乐观情况。可以说，活下去，已经是房企当下目标。而砥砺前行，是更多有实力的房企必须拿出的决心与勇气。

　　观点亮剑、思想交锋。今日，2021博鳌房地产论坛正式启幕。本届论坛聚集了全国房地产业、金融业及围绕房地产领域全业态的商业精英、所有美好新生活的建设者，将通过面对面共同交流、对撞，明辨行业未来核心发展问题。

　　中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一发表主旨演讲“理性分析形势 稳健开创未来”，并对“十四五”期间以住房为主的房地产需求情况作出预估。

　　他认为，全国商品住房的供应量与“十三五”期间大体相当，人口流入多、房价高的城市，会增加保障性租赁住房的供应。全国“十四五”期间房地产的总需求量仍有三部分构成：一是城镇化持续推进产生的需求。2020年，我国常住人口的城镇化率为63.89%，户籍人口城镇化率为45.4%。随着乡村振兴战略的实施，农业转移人口的城镇化率增速将放缓；而放宽放开户籍管理后，城镇居民向宜居宜业城市的流动、迁移量自然增加，再加上一些城市积极引进人才，这些流动、迁移人口对住房的总需量仍是很大的。

　　二是城镇原居民的改善性需求、新成家立业年青人的需求，三胎政策产生的需求，及城镇老旧小区改造产生的需求，数量也很大。

　　三是为满足人们日益增长的美好生活的满足人民日益增长的美好生活需要可向社区管理、物业管理、物业服务方面延伸；也可向以地产为载体的产业地产、养老地产、健康地产、文旅地产、物流地产等新业态、新模式上拓展。

　　中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲指出，房地产占中国经济的比重按照增加值算是16.4%赛博体育，如果加上建筑业、家电等等，这个影响面就更广了，在全部的国内贷款总额当中，现在跟房地产相关的贷款，包括家电、建筑占41%，举足轻重。

　　今年8月房地产的数据不太好看，土地购置下降了14%，早前报道，有些城市10宗拍地的案件中9宗流拍；新开工的面积下降了16.8%，销售下降了21%，回到了2008年的水平……而这些显然对中国的宏观经济有着重大的影响。

　　樊纲认为，过去几年一直对房地产进行调控，其实就是为了最后化解这些风险的过程是一种软着陆赛博体育，而不是硬着陆，也就是对其它行业的振动不会产生太大，不会产生过度的调整。

　　关于增加供给抑制房价，樊纲提出，价格是供求关系决定的，现在出现的问题是要平抑物价、抑制需求，比如限购、限贷这些政策，短期内就能把需求控制住，对价格飙升就产生了一种控制。

　　但是如果出现价格上涨，就立即控制供给，减少给供给侧的贷款，那价格还是会上升。因为从供求关系的角度来讲，不能用减少供给来抑制价格的上涨。要坚持房住不炒，也要明确房住的需求仍是有的，而在现实生活中，确实有大量的追求美好生活的住房需求，特别是在城市化进程但中，人口迁移所产生的迁移性需求。

　　“我们应该用一种理性思维看待现在的各种情况，包括政策的情况，同时用理性的思维看到这个市场未来的发展潜力。”樊纲说。

　　国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华则认为，房地产这个行业在减利的趋势已经逐渐明显，从销售、拿地、新开工面积等等方面，都出现了新的变化，预示着投资来自于房地产的贡献在减弱，因此推动经济增长的动能也在减弱。

　　但房地产业始终是一个必须高度重视的行业，只是由于中国经济发展阶段的变化，由于工业化、城市化进程的变化，因此在整个发展的征程上，房地产正在出现新的变化。

　　可以看到，房地产投资的波动与中国经济增长的波动高度吻合，商品房的销售与整个社会的消费也是关系密切，房地产投资与整个投资的变化也是息息相关赛博体育。

　　邱晓华提出，未来中国的房地产，人口因素是影响房地产发展最重要的内生变量。14亿人口的大市场是推动房地产发展的最主要的力量，伴随着人口规模接近峰值和人口老龄化的发展，房地产的方面正面临新的挑战，人气足的地方赛博体育，现实与潜在市场需求都还很巨大，反之需求减弱，逐步成为拖累市场的重要因素。因此，观察房地产形势，首先要从人口的变动去把握。

　　政策性因素则是影响房地产的最重要的外生变量，政府的政策取向越来越成为影响中国房地产发展不可忽视的重要因素。住房制度改革政策给房地产发展注入了巨大的外在力量，房地产的宏观调控政策又左右着投资者与消费者。

　　“可以推断未来的调控，未来地产市场的发展将会更加的理性，将可能会更加的稳健。”邱晓华说，近期房地产市场在迅速降温，这是一个值得决策者去关注，也值得市场去关心的问题。

　　金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌表示，企业在投资布局上，除了追求高增长的效率，对安全应该有适当的，做一个更平衡的投资结构，投、产、销是一体的。

　　“投资不要单纯地跟着市场情绪去走，市场经常是给人挖坑的。”郝一斌认为，企业一定要研究清楚市场的大小库存，它是有市场规律的，一个大库存压着这个市场，指望它短期反转是非常困难的，一个小库存非常低的市场不会一直繁荣下去，有时候物极必反，走到过激的程度，市场会出现调整。

　　“经营房地产企业就像一场长跑，20年、30年走下来，我们发现这个过程中也有很多超车者，但是稳健地在这个赛道上长跑的，是很多老面孔，我们更多的理解是一场长跑，以不危害你的体制机制作为基本的原则。”郝一斌分享说。

　　在上海爱家集团执行总裁段静看来，房住不炒、住有所居的定调是行业的大势。她认为，作为无论是行业里面的企业，还是个人，在这样一个大势环境下赛博体育，生存策略其实就是顺势而为。

　　她表示，其实高周转并没有错，只是在过去的一个很好的政策环境和金融环境下，地产企业更好地利用了这样一个人口红利的窗口，把周转率、杠杆率放得比较大，忽视了作为住宅产品的品质，对客户的保障和承诺。

　　但是到了今天，周转率对于企业来说，ROE的成数不会变，但是会更多地去想应该提供什么样特色的产品、服务，在深耕的城市里面怎么更好地研究客户，研究他们的居住属性，来提供对应的产品，这是当前主业要做的事情。